Mercato delle case a Genova, pessimismo o entusiasmo?

Recepisco sempre con un po’ di distacco le notizie dei media sul mercato delle case a Genova dove, a fronte di un titolo che lascia presagire turpi interrogativi, l’informazione diventa ipotesi con lo scorrere delle righe.

Non si è ancora sopito il clamore della comunicazione secondo la quale con il completamento del waterfront i valori immobiliari medi a Genova, periferie comprese, saranno soggette ad un incremento del 48%, che subito siamo costretti ad incupirci davanti alla novella della possente perdita di valore dello stock immobiliare genovese dal 2007 ad oggi.

La città della Lanterna è il fanalino di coda tra le grandi città: “Balza all’occhio Genova che nel 2021 richiede 3,5 annualità per acquistare casa a causa della forte perdita di valore che la città ha avuto dal 2007 ad oggi. Nel 2007 a Genova occorrevano 7,7 annualità”. Questo è quanto si legge nell’articolo https://www.genovatoday.it/economia/case-annualita-stipendio-comprare.html

Va da sè che il mercato delle case a Genova, e in generale anche l’immobiliare non abitativo, abbia subito una forte contrazione dal 2007 ad oggi. È necessario però capire se l’analisi pubblicata abbia tenuto conto della composizione morfologica del nostro territorio: un lembo di terra schiacciato tra il mare e la montagna, che rende Genova diversa, forse unica.

La Superba non ha un centro, un semicentro ed una periferia concentrici tra loro. Non abbiamo gli “anelli o le cinture” che caratterizzano altri grandi città. Il quartiere più distante dal centro è Nervi, e, sul principio della città concentrica, sarebbe per tutti l’estrema periferia. A Genova invece è uno dei quartieri più lussuosi e con i valori a mq più elevati.

L’analisi effettuata ha inoltre verificato la differente composizione demografica della città negli ultimi 15 anni? Ed il reddito pro capite? E la crescita del PIL a livello di quartiere?

Diverse zone della città hanno subito una forte contrazione nella domanda con conseguente riduzione dei valori, e tutte scontano la perdita di residenti che ha caratterizzato la città.

Altre ancora sono il frutto di un’azione urbanistica figlia  affrettata del boom economico, prive di arterie viarie decorose, collegamenti pubblici dignitosi, parcheggi ed attività di quartiere. Lì i valori scendono, e continueranno a farlo perché i fenomeni esogeni che caratterizzano quella nicchia di mercato sono maggiori rispetto al livello qualitativo di una singola unità.

Si potrebbe, però, ribaltare la notizia: Genova è oggi, tra le grandi città, quella con i valori a mq più favorevoli, con il rapporto costo/qualità più elevato, con un saggio di redditività sugli investimenti molto importante e soprattutto è la città con le maggiori possibilità di crescita.

Forse l’unica dove il capitale investito potrebbe avere nel medio periodo un incremento a due cifre. Ma la scommessa è tutta sulle infrastrutture: treno ad alta velocità di collegamento con Milano e gronda autostradale in primis.

I fatti testimoniano il forte interesse di investitori di ogni dimensione che da Milano visitano e acquistano, anche in queste settimane, grandi unità e compendi nel centro storico per ridare loro una seconda occasione.

Quando parliamo di case a Genova meglio orientarsi con competenza, maneggiando i numeri con responsabilità, per rileggere il contesto in modo più realistico.