Il mercato delle locazioni immobiliari a Genova nel 2022

I recenti dati pubblicati dall’Agenzia delle Entrate relativi alle compravendite e locazioni immobiliari residenziali del 2022 ci offrono uno spunto per commenti e considerazioni.

Se parliamo di compravendite, le poco meno di 300 transazioni in più rispetto al 2021 ci aiutano a superare la soglia psicologica delle 9.000 vendite all’interno del Comune, dimostrando un tasso di assorbimento ancora attivo. Tuttavia, sono i numeri relativi alle locazioni immobiliari a farci riflettere.

Nel corso del 2022, a Genova sono state 12.329 le locazioni immobiliari residenziali, di cui 1.197 affitti per studenti.

Questo argomento è stato particolarmente dibattuto nei media recentemente, con un’enfasi sulla tendenza di vivere in tenda vicino alle università.

Nonostante l’Università di Genova sia al nono posto tra le università italiane secondo l’indagine del CWUR – Center for World University Rankings, la situazione a Genova è un po’ diversa. La politica adottata dal rettorato di aprire sedi secondarie a Savona e Imperia ha permesso a molti studenti di rimanere nelle loro città d’origine.

Tuttavia, le difficoltà infrastrutturali storiche, sia nella rete ferroviaria che in quella autostradale per raggiungere la città di Genova, non facilitano questa scelta.

Inoltre, non possiamo dimenticare l’attenzione che l’Università di Genova ha rivolto alle residenze studentesche, che sono aumentate negli ultimi anni.

Infine, va notato che la tipologia contrattuale delle locazioni immobiliari per studenti universitari, introdotta dalla Legge 431/98, è ancora, dopo 25 anni, scarsamente applicata e in parte sconosciuta, soprattutto dai privati.

Questo è il motivo per cui molti appartamenti vengono affittati agli studenti con contratti transitori o a lungo termine e spesso anche senza contratto.

Il dato significativo che emerge chiaramente è il numero elevato di locazioni immobiliari nel cosiddetto “secondo canale” o “canone concordato”. Sono ben 7.311 con un canone medio annuo di €74,2 al metro quadrato. Questo dato è importante in quanto rappresenta poco più del 59% dell’intero segmento delle locazioni.

Tra le altre città metropolitane, solo Roma e Torino, per ovvie differenze di dimensioni, demografia e attrattività, registrano un numero di locazioni con canone concordato superiore a quello di Genova.

Al contrario, risulta evidente il basso numero di contratti concordati a Milano, il che fa capire che tipo di mercato stia vivendo la città meneghina, con soli 1.922 contratti nel secondo canale.

E le locazioni a lungo termine? I famosi “4+4”? Anche in questo caso, Genova si distingue. Sono stati stipulati 2.347 contratti con un canone medio di €58,4 al metro quadrato, il dato più basso tra le 13 città metropolitane italiane e ben €16/mq inferiore alla media dei canoni concordati!

Cosa significa tutto ciò? Le interpretazioni possono essere diverse e tutte opinabili, ma personalmente propendo per le seguenti:

1. l’accordo territoriale per i canoni concordati ha in gran parte rispecchiato l’andamento del mercato, tenendo conto delle criticità e delle differenze territoriali tra i vari quartieri cittadini;
2. i vantaggi previsti dal contratto “3+2”, ovvero la possibilità di applicare una tassa fissa del 10% e lo sgravio del 25% sull’Imu, agevolano i cittadini, che sono sempre soggetti a una tassazione aggressiva:
3. l’incertezza riguardo alla durata del contratto di locazione, ai tempi di rilascio e al rischio di morosità.

Insomma, questi sono gli elementi che favoriscono gli affitti a breve termine. Ma questo è un altro segmento e un altro problema di cui parleremo in seguito.